מקרקעין והסכמי מכר ורכישהbarak_lawyer 19

 משרדנו עוסק בייצוג וליווי לקוחות הרוצים לרכוש או למכור להשכיר או לשכור נכס מקרקעין כגון דירות, מגרשים, מבנים לתעשיה וכד'.

 עיסקת מקרקעין היא ללא  ספק אחת מהקניות המשמעותיות שעושה אדם במהלך חייו, עיסקה המצריכה בדיקות מקיפות.

 

הסכמי רכישה או מכר של נכס מקרקעין

 אנו בודקים עבור הלקוח את מהות הזכות – כלומר האם המוכר באמת רשום ב"טאבו" כבעלים או כחוכר? (כלומר אם הקרקע "פרטית" או שייכת למינהל מקרקעי ישראל) האם הרישום מתנהל "בחברה משכנת" – ואם יש למוכר "אישור זכויות בנכס".

 האם קיימים על הנכס עיקולים, שעבודים או משכנתאות מסוג כל שהוא. אנו גם מבצעים גם בדיקה ברשם המשכונות על מנת לוודא שאין משכון הרשום על הנכס.

 במקרים מסוימים אנו ממליצים על יעוץ של שמאי מקרקעין אשר בודק את מצב הנכס בנושאי מצבו הפיסי (האם המבנה זקוק לשיפוץ והעלות הנדרשת) האם אין בעיריה (או ברשות) "תיקים"  נגד המוכר בשל בנייה חריגה או בלתי חוקית ומה הן התכניות של הרשות לבנות סביבו או לידו.

 חשוב לציין כי במקרים מסויימים פסלנו עסקאות או גרמנו לשינוי המחיר לאחר שגילינו פגם בנכס המוצע למכירה או אי התאמה – שניתנים לתיקון.

 בין היתר הנושאים קיים גם נושא מיסוי העיסקה.

אנו מבררים עם הלקוח – בין אם הוא הקונה או המוכר – מהם הנכסים האחרים שיש לו, כגון דירות נוספות, וכיצד הגיעו לידיו ומחשבים עברו  את שיעור המיסים אותם הוא צפוי לשלם עבור העיסקה.

 אנו מבצעים בדיקה נוספות האם קיימים למבצע העסקה "פטורים" מסוימים אותם יוכל לנצל על מנת להפחית את שיעורי המס – בין אם הוא הקונה או המוכר.

 לאחר הבדיקות המקדמיות – והסרת כל מכשול, אם קיים, אנו שוקדים על עריכת טיוטת חוזה המכר ומנהלים את המשא ומתן על מנת לסגור את העיסקה בחוזה חתום ומחייב.

מקרים שהיו בטיפולנו

 במקרה אחד הוברר ע"י שמאי המקרקעין כי לחלק מהדירה לא היה קיים היתר בנייה בניגוד למצג שהוצג ולפיכך פסלנו את העסקה כולה.

 במקרה אחר, הוברר כי טרם ניתן צוו ירושה לשמו של המוכר – ודרשנו כי יינתן צוו והדירה תירשם על שמו קודם למכירה או יוכן "הסכם על תנאי" עם ערבויות.

 במקרה אחר מצאנו כי קיימת התחייבות המוכר לעירייה להפקיע חלק נכבד מהשטח של הקרקע עליה עמדה "הווילה" שלו ושטחה יהיה קטן בהרבה – המחיר הופחת בהתאם.

 במקרים אחרים התברר כי המוכר שהציג עצמו כבעלים יחיד אינו יחיד ואין הסכמה של הנוספים, או כי ישנם עיקולים על הנכס (שאפילו המוכר לא ידע עליהם) או כי הבית הוכרז כמבנה מסוכן ע"י העירייה והוא מיועד להריסה ועוד.

 במקרה הצורך – אנו מגישים ערעורים על החלטות שלטונות המס – על עצם הטלת מס או על היות המס גבוה – בסיוע יועצי מס מקרקעין.

הסכמי שכירות – אנו עורכים בדיקות מקדמיות לגבי זכויות המשכיר להשכיר את הנכס. אנו דואגים לדרוש ולקבל ערבויות מתאימות לתשלום שכר הדירה ופינוי המושכר בזמן. ומנסחים הסכם שיאפשר רק מגורים בדירת המגורים ולא עיסוק אחר או נוסף בה (כגון גן-ילדים וכו').

באשר להשכרה לצרכי עסק אנו בודקים את הדרוש בין אם למשכיר ובין אם לשוכר ומפנים גם לשמאי מקרקעין (עפ"י הצורך).

מקרים שהיו בטפולנו:

 במקרים שונים מצאנו כי אין אפשרות לנהל עסק מהסוג שהשוכר רצה – כגון לנהל חנות לממכר מזון ומשקאות באזור שהעירייה לא מאשרת.

מצאנו כי למשכיר אין זכות להשכיר את הנכס כלל וכי הוא אינו הבעלים הרשום או הזכאי להשכירו בהעדר מסמכים המעידים על כך, או כי הוא טוען שירש את הנכס – אך עדיין לא נרשם הנכס על שמו וטרם ניתן צוו ירושה ולכן אפשר וירשמו יורשים אחרים כזכאים להשכיר את הנכס.

 הגשנו תביעות לפינוי ולתשלום נגד שוכרים שהפרו ההסכם ונגד הערבים שחתמו על כתב ערבות.

ייצוג מול קבלנים

 כיום, לעומת בעבר, ניתן לנהל מו"מ לרכישת דירה גם עם עוה"ד של הקבלנים ולדרוש מהם שינויים בהסכם, לדרוש ערבויות עפ"י החוק להמשך הבנייה ורציפותה בליווי בנקאי.

אנו בודקים את הזכויות המשפטיות של הקבלן: האם הוא בעל הקרקע או שמא ישנו בעלים שלא נתן לקבלן יפוי כח בלתי חוזר, המאפשר לקבלן לחתום על הסכם מכר ונושאים נוספים הקשורים בעיסקאות כאלה.

 אם יש לנו ספקות לגבי בטחונה של העיסקה אנו מזהירים את הלקוח בפני הסיכונים הצפויים לו ואף פוסלים עיסקה כזו לחלוטין במקרה הצורך.

סיוע מול הבנקים הממשכנים

 אנו מסייעים ללקוחות בעת קבלת ההלוואות מהבנק ומסבירים על אפשרויות ל"הלוואות גישור" או "גרירה" של משכנתא מדירה אחת שנמכרת לזו שחפצים לקנות ומסייעים במילוי המסמכים הדרושים למוכר ולקונה עפ"י דרישות הבנק הממשכן.

סיוע ויעוץ מבעלי מקצוע מיומנים נוספים

 במקרים מסוימים אנו ממליצים לשכור שירותי שמאי מקרקעין ו/או יועצי מיסוי מקרקעין – כדי שהלקוח יידע את שווי הנכס שהוא חפץ לרכוש ואת יתרונותיו וחסרונותיו וכן כדי לתכנן את תשלומי המיסים הצפויים במקרה של עסקאות משולבות, מורכבות או ריבוי נכסים נוספים.

 ישנם מקרים בהם המלצנו לשכור שירותי מהנדס בנין על מנת לבדוק מבנה מסוים – אם כשיר לשינויים שהלקוח הודיע לנו שהוא חפץ בהם (כגון התאמת מבנה לתעשייה למיקום מכונות כבדות) או שינוי הנדסי בדירות מגורים.